先日レインズについて書きました。今回はその補足を。
 レインズは先日書いたように不動産業者間で利用される物件検索システムで、一般の人がこれを自由に見ることはできません。 ですが。 レインズのある部分は売主さんも閲覧可能になっているんです。 

 専任媒介契約または専属専任媒介契約を受けた不動産業者は一定期間内に物件情報をレインズに登録を義務づけられています。
登録完了をしたらシステム側から「登録証明書」が発行され、不動産業者はこの証明書を売主さんへ渡すことも義務づけられています。 

 その証明書の一番下の方に登録内容確認のためのURL、確認用ID、パスワードがあります。 売主さんはこれを使って「専用確認画面」にアクセスして、登録内容などの確認をすることができるんです

 ステータス管理のページでは、売却を依頼した売主さんがご自身の物件について、その登録内容や取引状況も確認出来るようになっています

 売主さんが確認できる内容は、レインズに登録されている物件情報、登録図面のPDF、取引状況の設定内容です。

❤取引状況についてレインズ登録物件の取引の状態を表す項目で以下の 3 種類になります。 
（１）公開中・・・他の不動産業者から問い合わせを受け付けている状態
（２）書面による購入申込みあり・・・不動産業者が書面による購入申込みを受けた状態
（３）売主都合で一時紹介停止中・・・売却依頼主の事情により一時的に物件を紹介できない状態

❤取引状況の補足について取引状況の変更日
※や「（３）売主都合で一時紹介停止中」の詳細内容など、他の不動産業者に伝えなければならない情報を記載してあります。 

❤取引状況の変更について実際に取引の状況が変更したときから更新されるまでシステムの都合により 2 日程度タイムラグがあります。そのため申込みを受けた直後等は「取引状況」欄に公開中となっていることもあります。

 大切なポイント
売主さんは、出したらお任せ～ではなく一定期間ごとに「専用確認画面」にアクセスして自分自身の物件が適正に取り扱われているか、囲い込みを受けていないかどうか等をチェックされることをおすすめします。

先日アットホームの担当さんにお絵かき不動産コーナーを見てもらったら、｢新入社員の子にみせます♪｣と言ってもらえて好評だったので嬉しい今日この頃です❤（←単純）

今回は☆レインズ☆と売却依頼するときのポイントについて。

レインズというのは不動産流通機構が運営する不動産業者専用のサイトです。

宅建業法のルールの一つに 「売却の依頼を受けてから、一定以内の日数の間にレインズに登録しなくてはいけない」 というのがあります。先日紹介した専属専任は5日以内、専任は7日以内に。一般は義務なしです。

で、レインズに登録する意義はなに？？ですが。

一つの仲介会社が専任または専属専任で売主さんから売却の依頼を貰う

↓

依頼された会社が売却活動を行うものの一社で広げられる売却活動範囲は限界がある

↓

専属専任や専任を選んだ売主さんにとってかなり不利になる＿|￣|○ il||li

という事が起きないように、レインズに登録する義務があります。

登録することで依頼を受けた専任業者だけでなく、他の仲介会社も自分のとこで物件を探しているお客さんに紹介することが出来るようになります。

つまり、物件が売れる可能性が倍増♪売主さんにとってはレインズに登録することで得られるメリットはとても大きいです。

レインズに登録すると多少エリアが離れている物件でも、その物件があるエリアの不動産仲介会社が買主を見つけてくれることも。なので離れた地域の物件の売却の依頼も対応オッケー👌

だが、しかし・・・「レインズに登録する義務がある」のはあるのですが、仲介手数料を売主さんからも買主さんからも得る両手取引（両手・片手はまた後日書きますね）のために「1社独占にして他社に紹介させない」という動き（通称：囲い込み）が、有るところにはあるというのも現状のひとつです。

先日不動産売却の大まかな流れ～で業者と契約する形が何パターンかあります～と書きましたので、今回はその契約の種類について。

不動産の売却を依頼する際にかわす契約書は3種類です。
①専属専任媒介
②専任媒介
③一般媒介

バレンタインに例えたイメージとしては・・・

①専属専任媒介

→本命チョコ一筋タイプ❤

売却依頼する不動産業者は一社。

ザ・一筋。

②専任媒介

→本命チョコ＆友チョコタイプ♪

売却依頼する不動産業者は一社。

自分でも相手方を探して直接契約は出来る。

③一般媒介

→数撃ちゃ当たる義理チョコタイプ
複数の業者と契約可能。

自分でも相手方を探して直接契約は出来る。

こんな感じです。詳しい内容としては

【専属専任媒介】
・他社への重ねての仲介依頼×
・自分で探索した相手方との直接契約×
・契約の有効期間3か月以内（自動更新なし）
・レインズへの登録5日以内が義務
・お客さんへの報告義務が1週間に1回

【専任媒介】
・他社への重ねての仲介依頼×
・自ら探索した相手方との直接契約〇
・契約の有効期間3か月以内（自動更新なし）
・レインズへの登録7日以内が義務
・お客さんへの報告義務が2週間に1回

専属専任と違うところ

【一般媒介契約】
・他社への重ねての仲介依頼〇
・自ら探索した相手方との直接契約〇
・契約の有効期間　法令上の義務ナシ
・レインズへの登録　法令上の義務ナシ
・お客さんへのの報告　法令上の義務ナシ

３種それぞれありますが、「結局どれを選べばいいのよ？？」というところはまた次回に！

今回は不動産の売却する際の大まかな流れから・・・。売却の流れのページにもう少し詳しく書いています。

本当にざっくりとですが、

【査定】
不動産業者に売却物件の価格の査定を依頼します。
査定はあくまでも参考価格なので、売却価格は売主さんの希望や状況を勘案して決められます。
↓
【売却依頼の契約】
査定を元に売却条件を決めて、売却を業者へ依頼する契約をします。
↓
【販売活動】
不動産業者が販売活動をがんばります！
↓
【買主からの申し込み】
購入希望の買主さんから申し込みが入ります♪
↓
【不動産の契約】
条件をやりとりして合意に至れば契約書の作成を行い、買主さんは手付金を、売主さんは仲介手数料の半分を支払います。
↓
【決済・引き渡し】
残代金の支払と売却物件の引き渡し、登記手続きを行います。
仲介手数料の支払いも合わせて行います。

この売却のときに業者と契約する形が何パターンかありまして、ここの選択は結構大事です。
・・・しかし。沢山描くと追いつかないので、また次回にー！