①専属専任媒介

→本命チョコ一筋タイプ

売却依頼する不動産業者は一社のみ。自分で買主を見つける自己発見も不可。

②専任媒介

→本命チョコ＆友チョコタイプ♪

売却依頼する不動産業者は一社のみ。ただし自分自身でも相手方を探して直接契約は出来る。

③一般媒介

→数撃ちゃ当たる義理チョコタイプ～。

複数の業者と売却の契約可能。自分でも相手方を探して直接契約も出来る。という流れでした。

そんで、結局どれがいいのよ？ってことですが。ぶっちゃけて言ってしまうと①の本命チョコ一筋風の専属専任媒介と②の本命チョコ&友チョコ風の専任媒介はほとんどの会社が、売却活動とってもやる気出る！！ようになります。

売買が成立した場合には少なくとも売主さん側から貰える仲介手数料は自分に確定。＝売買が成立できるように頑張れるのです。

③の義理チョコ配布風の一般媒介はあんまりやる気出んわ～というのは、費用や労力をかけて広告や販売活動をしても他社で決まった場合、マイナスのみが残るというリスクがあります。
そうなると時間もお金もかけられない＆一般媒介は報告の義務もないので他の専任媒介を頂いてるお客さんを優先する→売却活動がはかどらないという事になりやすいです。

ウィズホームでは「専任媒介」での依頼をいただくことがほとんどです。専属選任媒介は報告義務が1週間に1回なのですが、週1で頻繁に報告する内容もでないですし、売主さんが自己発見をする余地もあったほうが良いかなと思うからです。（中々これは少ないですが‥）

1社に任せるということは、募集の間口が狭くなるんじゃ・・・という懸念が出てくるかと思いますが、これについては当社ではレインズ等で情報共有をして、他の不動産会社からのお客さん（買主）も募っていきますので、一般媒介に近い形で販売活動出来るのでご安心くださいね。

お家のご購入を検討されるお客さんに流れをお話しするときに、「えっ！！そうなの？？」と言われるのが、購入資金を全額借入する場合でも、手付金は現金で必要なんですよ～。という部分です。

最近「頭金０円で大丈夫！」「ローンでOK♪」と出ているので、手元にお金が全然なくてもいけると思われがちですが、ちょっと違うんです。

物件を購入する際には上記のように物件代金の他に諸費用が必要になってきます。
自己資金（頭金）なしで購入する場合はこれをすべて借入金額として資金計画をたてて、金融機関で借入の審査を行います。

お家を決めて、購入申込→仮審査が通ったあとに売買契約を行いますが、その際に必要になるのが「手付金」です。
手付金は契約をきちんとお約束する為のお金で、一般的に現金で必要となるので、借り入れはまだの段階ですからお手元のご自身の資金の中から一旦出すことになります。
ここで注意していただきたいのが、「手元にお金が無いからクレジット会社等で借りちゃえばいっか」はナシ！です。
仮審査の時点では負債（借入）がなかったのに、本審査になったら負債（借入）が出ているとなると、審査の内容が変わってきてしまってサイアクの場合、本審査不承認→契約白紙となる可能性も出てきます。

決済（売買の残代金の支払い・ローンの実行・お引き渡し）の日には、ご自身の通帳に金融機関からの借入金が振り込まれ、物件代金の残りや諸費用を支払った後に、手出しのお金で支払った手付金は通帳へ残ることとなり「戻ってくる」という扱いになります。

ちょっとややこしいな～と感じられると思いますが、とりあえずこれからご購入をお考えの方はお手元に物件金額の5～10％位（手付金の相場）を目安に資金のご用意をいただきながら住まい探しをお楽しみいただければと思います。

 専任媒介契約または専属専任媒介契約を受けた不動産業者は一定期間内に物件情報をレインズに登録を義務づけられています。
登録完了をしたらシステム側から「登録証明書」が発行され、不動産業者はこの証明書を売主さんへ渡すことも義務づけられています。 

 その証明書の一番下の方に登録内容確認のためのURL、確認用ID、パスワードがあります。 売主さんはこれを使って「専用確認画面」にアクセスして、登録内容などの確認をすることができるんです

 ステータス管理のページでは、売却を依頼した売主さんがご自身の物件について、その登録内容や取引状況も確認出来るようになっています

 売主さんが確認できる内容は、レインズに登録されている物件情報、登録図面のPDF、取引状況の設定内容です。

取引状況についてレインズ登録物件の取引の状態を表す項目で以下の 3 種類になります。 
（１）公開中・・・他の不動産業者から問い合わせを受け付けている状態
（２）書面による購入申込みあり・・・不動産業者が書面による購入申込みを受けた状態
（３）売主都合で一時紹介停止中・・・売却依頼主の事情により一時的に物件を紹介できない状態

取引状況の補足について取引状況の変更日
※や「（３）売主都合で一時紹介停止中」の詳細内容など、他の不動産業者に伝えなければならない情報を記載してあります。 

取引状況の変更について実際に取引の状況が変更したときから更新されるまでシステムの都合により 2 日程度タイムラグがあります。そのため申込みを受けた直後等は「取引状況」欄に公開中となっていることもあります。

 大切なポイント
売主さんは、出したらお任せ～ではなく一定期間ごとに「専用確認画面」にアクセスして自分自身の物件が適正に取り扱われているか、囲い込みを受けていないかどうか等をチェックされることをおすすめします。

今回は☆レインズ☆と売却依頼するときのポイントについて。

レインズというのは不動産流通機構が運営する不動産業者専用のサイトです。

宅建業法のルールの一つに 「売却の依頼を受けてから、一定以内の日数の間にレインズに登録しなくてはいけない」 というのがあります。先日紹介した専属専任は5日以内、専任は7日以内に。一般は義務なしです。

で、レインズに登録する意義はなに？？ですが。

一つの仲介会社が専任または専属専任で売主さんから売却の依頼を貰う

↓

依頼された会社が売却活動を行うものの一社で広げられる売却活動範囲は限界がある

↓

専属専任や専任を選んだ売主さんにとってかなり不利になる＿|￣|○ il||li

という事が起きないように、レインズに登録する義務があります。

登録することで依頼を受けた専任業者だけでなく、他の仲介会社も自分のとこで物件を探しているお客さんに紹介することが出来るようになります。

つまり、物件が売れる可能性が倍増♪売主さんにとってはレインズに登録することで得られるメリットはとても大きいです。

レインズに登録すると多少エリアが離れている物件でも、その物件があるエリアの不動産仲介会社が買主を見つけてくれることも。なので離れた地域の物件の売却の依頼も対応オッケー

だが、しかし・・・「レインズに登録する義務がある」のはあるのですが、仲介手数料を売主さんからも買主さんからも得る両手取引（両手・片手はまた後日書きますね）のために「1社独占にして他社に紹介させない」という動き（通称：囲い込み）が、有るところにはあるというのも現状のひとつです。

不動産の売却を依頼する際にかわす契約書は3種類です。
①専属専任媒介
②専任媒介
③一般媒介

バレンタインに例えたイメージとしては・・・

①専属専任媒介

→本命チョコ一筋タイプ

売却依頼する不動産業者は一社。

ザ・一筋。

②専任媒介

→本命チョコ＆友チョコタイプ♪

売却依頼する不動産業者は一社。

自分でも相手方を探して直接契約は出来る。

③一般媒介

→数撃ちゃ当たる義理チョコタイプ
複数の業者と契約可能。

自分でも相手方を探して直接契約は出来る。

こんな感じです。詳しい内容としては

【専属専任媒介】
・他社への重ねての仲介依頼×
・自分で探索した相手方との直接契約×
・契約の有効期間3か月以内（自動更新なし）
・レインズへの登録5日以内が義務
・お客さんへの報告義務が1週間に1回

【専任媒介】
・他社への重ねての仲介依頼×
・自ら探索した相手方との直接契約〇
・契約の有効期間3か月以内（自動更新なし）
・レインズへの登録7日以内が義務
・お客さんへの報告義務が2週間に1回

専属専任と違うところ

【一般媒介契約】
・他社への重ねての仲介依頼〇
・自ら探索した相手方との直接契約〇
・契約の有効期間　法令上の義務ナシ
・レインズへの登録　法令上の義務ナシ
・お客さんへのの報告　法令上の義務ナシ

３種それぞれありますが、「結局どれを選べばいいのよ？？」というところはまた次回に！

本当にざっくりとですが、

【査定】
不動産業者に売却物件の価格の査定を依頼します。
査定はあくまでも参考価格なので、売却価格は売主さんの希望や状況を勘案して決められます。
↓
【売却依頼の契約】
査定を元に売却条件を決めて、売却を業者へ依頼する契約をします。
↓
【販売活動】
不動産業者が販売活動をがんばります！
↓
【買主からの申し込み】
購入希望の買主さんから申し込みが入ります♪
↓
【不動産の契約】
条件をやりとりして合意に至れば契約書の作成を行い、買主さんは手付金を、売主さんは仲介手数料の半分を支払います。
↓
【決済・引き渡し】
残代金の支払と売却物件の引き渡し、登記手続きを行います。
仲介手数料の支払いも合わせて行います。

この売却のときに業者と契約する形が何パターンかありまして、ここの選択は結構大事です。
・・・しかし。沢山描くと追いつかないので、また次回にー！