①専属専任媒介

→本命チョコ一筋タイプ

売却依頼する不動産業者は一社のみ。自分で買主を見つける自己発見も不可。

②専任媒介

→本命チョコ＆友チョコタイプ♪

売却依頼する不動産業者は一社のみ。ただし自分自身でも相手方を探して直接契約は出来る。

③一般媒介

→数撃ちゃ当たる義理チョコタイプ～。

複数の業者と売却の契約可能。自分でも相手方を探して直接契約も出来る。という流れでした。

そんで、結局どれがいいのよ？ってことですが。ぶっちゃけて言ってしまうと①の本命チョコ一筋風の専属専任媒介と②の本命チョコ&友チョコ風の専任媒介はほとんどの会社が、売却活動とってもやる気出る！！ようになります。

売買が成立した場合には少なくとも売主さん側から貰える仲介手数料は自分に確定。＝売買が成立できるように頑張れるのです。

③の義理チョコ配布風の一般媒介はあんまりやる気出んわ～というのは、費用や労力をかけて広告や販売活動をしても他社で決まった場合、マイナスのみが残るというリスクがあります。
そうなると時間もお金もかけられない＆一般媒介は報告の義務もないので他の専任媒介を頂いてるお客さんを優先する→売却活動がはかどらないという事になりやすいです。

ウィズホームでは「専任媒介」での依頼をいただくことがほとんどです。専属選任媒介は報告義務が1週間に1回なのですが、週1で頻繁に報告する内容もでないですし、売主さんが自己発見をする余地もあったほうが良いかなと思うからです。（中々これは少ないですが‥）

1社に任せるということは、募集の間口が狭くなるんじゃ・・・という懸念が出てくるかと思いますが、これについては当社ではレインズ等で情報共有をして、他の不動産会社からのお客さん（買主）も募っていきますので、一般媒介に近い形で販売活動出来るのでご安心くださいね。

 専任媒介契約または専属専任媒介契約を受けた不動産業者は一定期間内に物件情報をレインズに登録を義務づけられています。
登録完了をしたらシステム側から「登録証明書」が発行され、不動産業者はこの証明書を売主さんへ渡すことも義務づけられています。 

 その証明書の一番下の方に登録内容確認のためのURL、確認用ID、パスワードがあります。 売主さんはこれを使って「専用確認画面」にアクセスして、登録内容などの確認をすることができるんです

 ステータス管理のページでは、売却を依頼した売主さんがご自身の物件について、その登録内容や取引状況も確認出来るようになっています

 売主さんが確認できる内容は、レインズに登録されている物件情報、登録図面のPDF、取引状況の設定内容です。

取引状況についてレインズ登録物件の取引の状態を表す項目で以下の 3 種類になります。 
（１）公開中・・・他の不動産業者から問い合わせを受け付けている状態
（２）書面による購入申込みあり・・・不動産業者が書面による購入申込みを受けた状態
（３）売主都合で一時紹介停止中・・・売却依頼主の事情により一時的に物件を紹介できない状態

取引状況の補足について取引状況の変更日
※や「（３）売主都合で一時紹介停止中」の詳細内容など、他の不動産業者に伝えなければならない情報を記載してあります。 

取引状況の変更について実際に取引の状況が変更したときから更新されるまでシステムの都合により 2 日程度タイムラグがあります。そのため申込みを受けた直後等は「取引状況」欄に公開中となっていることもあります。

 大切なポイント
売主さんは、出したらお任せ～ではなく一定期間ごとに「専用確認画面」にアクセスして自分自身の物件が適正に取り扱われているか、囲い込みを受けていないかどうか等をチェックされることをおすすめします。

今回は☆レインズ☆と売却依頼するときのポイントについて。

レインズというのは不動産流通機構が運営する不動産業者専用のサイトです。

宅建業法のルールの一つに 「売却の依頼を受けてから、一定以内の日数の間にレインズに登録しなくてはいけない」 というのがあります。先日紹介した専属専任は5日以内、専任は7日以内に。一般は義務なしです。

で、レインズに登録する意義はなに？？ですが。

一つの仲介会社が専任または専属専任で売主さんから売却の依頼を貰う

↓

依頼された会社が売却活動を行うものの一社で広げられる売却活動範囲は限界がある

↓

専属専任や専任を選んだ売主さんにとってかなり不利になる＿|￣|○ il||li

という事が起きないように、レインズに登録する義務があります。

登録することで依頼を受けた専任業者だけでなく、他の仲介会社も自分のとこで物件を探しているお客さんに紹介することが出来るようになります。

つまり、物件が売れる可能性が倍増♪売主さんにとってはレインズに登録することで得られるメリットはとても大きいです。

レインズに登録すると多少エリアが離れている物件でも、その物件があるエリアの不動産仲介会社が買主を見つけてくれることも。なので離れた地域の物件の売却の依頼も対応オッケー

だが、しかし・・・「レインズに登録する義務がある」のはあるのですが、仲介手数料を売主さんからも買主さんからも得る両手取引（両手・片手はまた後日書きますね）のために「1社独占にして他社に紹介させない」という動き（通称：囲い込み）が、有るところにはあるというのも現状のひとつです。